Lani je najviše gradova i općina Primorsko-goranska županije doseglo cijenu nekretnina iznad 3 tisuće eura po kvadratu, pa Istarske i Splitsko-dalmatinske županije, dok se u najviše JLS-ova u Virovitičko-podravskoj i Vukovarsko-srijemskoj mogu naći po cijeni ispod tisuću eura. Opatija, Dubrovnik, Split i Rovinj su bili gradovi s najviše postignutim kupoprodajnim cijenama nekretnina po četvornom metru.
I ove je godine Ekonomski institut Zagreb izračunao prosječne cijene stanova, ali po novoj metodologiji, koja je puno bliža stvarnima, iako i dalje odstupa od onih postignutih na tržištu. No ne toliko zbog metodologije koliko zbog podataka u kupoprodajnim ugovorima u kojima se često izražava niža cijena kako bi se platio manji porez na promet.
A za prikupljanje podataka upravo se koristio informacijski sustav eNekretnine kao ključni administrativni izvor podataka o kupoprodajnim transakcijama i najmu stambenih nekretnina u RH te koji čini temelj za izračun pokazatelja kretanja cijena na tržištu nekretnina. Sustav obuhvaća podatke prikupljene od strane javnih bilježnika, Porezne uprave, jedinica lokalne samouprave i drugih nadležnih institucija te omogućuje detaljan uvid u ostvarene transakcijske cijene, karakteristike nekretnina i prostornu distribuciju tržišne aktivnosti.
Cijene stanova koje Institut izračunava koriste se kao referentne za državne poticaje i povrat poreza u 2026. godini pri stjecanju prve nekretnine te se i studija i izračun radi po narudžbi Ministarstva graditeljstva. Pravilnik o potporama za stjecanje prve stambene nekretnine, naime, pruža poticaje poput povrata plaćenog poreza i dijela PDV-a pri kupnji prve nekretnine, osobito za mlade obitelji do 45 godina, uz definiciju prihvatljivih tržišnih cijena nekretnina koje se temelje na prosječnim cijenama stanova po jedinicama lokalne samouprave. Po ovogodišnjoj, novoj metodologiji, cijene u slabije aktivnim sredinama procijenjene su modeliranjem stvarnih podataka o kupoprodajama uz primjenu naprednih statističkih i prediktivnih metoda. Time je omogućena procjena prosječnih cijena i u onim gradovima i općinama u kojima je broj tržišnih transakcija premalen da bi se klasičnom statistikom dobio pouzdan rezultat.
Kako se navodi u studiji, unatoč primijenjenom metodološkom okviru i korištenju naprednih analitičkih pristupa, rezultate je nužno interpretirati uz jasno razumijevanje njezinih ograničenja. Temeljno ograničenje proizlazi iz izrazito ograničene dostupnosti izravnih tržišnih podataka na razini jedinica lokalne samouprave. Naime, podaci o prosječnim cijenama stanova bez PDV-a raspoloživi su za svega 142 jedinice lokalne samouprave koje bilježe najmanje deset kupoprodajnih transakcija, od ukupno 556 koliko ih ima u RH. Dodatno ograničenje proizlazi iz statističkog šuma prisutnog u izravno izračunatim prosječnim i medijalnim cijenama stanova, osobito u lokalnim jedinicama s manjim brojem transakcija.
Po visini cijena nekretnine prednjače uz Grad Zagreb, one na obali, a najviše cijene imaju nekretnine u gradovima i općinama Istarske županije, Primorsko-goranske, Dubrovačko-neretvanske, Splitsko-dalmatinske, Zadarske županije… Najveći udjel JLS-ova s cijenama po kvadratu ispod 1.000 eura je u Virovitičko-podravskoj županiji (75%), Vukovarsko-srijemskoj (71%), Osječko-baranjskoj (66,7%), Brodsko-posavskoj (60,7%) i Bjelovarsko-bilogorskoj (56,5%).
Najveću prosječnu cijenu po kvadratu su lani imale nekretnine u ovim gradovima i općinama: Opatija 3.975 eura po m2, Dubrovnik 3.940 eura, Split 3.738 eura, Malinska-Dubašnica 3.676, Rovinj 3.666, Lovran 3.424, Krk 3.418 eura, Omišalj 3.379 eura, Punat 3.172 eura, Novigrad 3.131 euro, Bol 3.072, Umag 3.054 eura po m2. Od ostalih središta županija, spomenimo da je prosječna cijena kvadrata u Šibeniku 2.325 eura po m2, Varaždinu 1.656 eura, Slavonskom Brodu 1.494 eura po m2, Puli 2.353 eura, Rijeci 2.699 eura, Zadru 2.676 eura, Karlovcu 1.681, Velikoj Gorici 1.932 eura, Virovitici 1.384 eura…
Najmanju cijenu za kvadrat, od oko 700 eura, može se platiti u, primjerice, općinama: Gunja, Sunja, Dvor, Jasenovac, Donji Lapac, Vrhovine..
Od gradova, s blizu 1.000 eura po kvadratu najjeftinije su nekretnine u Belom Manastiru, Kutjevu, Skradinu i Iloku, a nešto više od tisuću eura za kvadrat cijena je nekretnina u Grubišnom Polju, Pleternici, Glini, Kninu…
A evo kakva je situacija po županijama.
U Bjelovarsko-bilogorskoj županiji još uvijek je velik broj općina s cijenom ispod 1.000 eura po četvornom metru, ali za razliku od 2024., velik broj je premašio iznos od 1.000 eura, pri čemu su najskuplji kvadrati u Bjelovaru (1.515 eura), Daruvaru (1.344 eura) i Čazmi (1.196 eura). Garešnica, Grubišno Polje, Rovišće… imaju cijenu nešto veću od 1.000 eura po m2. Ispod tisuću eura cijenu nekretnina ima 13 općina.
U Brodsko-posavskoj županiji najskuplji su stanovi u Slavonskom Brodu, s prosječnom cijenom po kvadratu od 1.494 eura po m2, Novoj Gradiški 1.238 eura, u Gornjoj Vrbi i Klakaru 1.139 eura… Ukupno u 17 općina cijena po kvadratu je niža od tisuću eura, odnosno više od polovice JLS-ova.
U Dubrovačko-neretvanskoj županiji naravno prednjači s cijenom Dubrovnik, koji je ujedno i među najskupljim gradovima po cijenama nekretnina. Prema računici prosječna cijena iznosi 3.940 eura, a slijedi Župa dubrovačka s cijenom kvadrata od 2.803 eura, blizu 2.400 eura cijena je kvadrata u Konavlima, a veća od 2.200 eura u Korčuli, Stonu, Blatu, Dubrovačkom Primorju, Lastovu, Orebiću… Jedino je u Zažablju od svih gradova i općina cijena ispod 1.000 eura.
U Gradu Zagrebu, najskuplji su kvadrati u Centru, nešto više od 3.400 eura, a cijenu od 3.000 prelaze i Črnomerec, Maksimir, Trešnjevka, Donje Vrapče…
U Istarskoj županiji najskuplja je prosječna cijena kvadrata u Rovinju (3.666 eura), Novigradu (3.131 euro), Umagu (3.054 eura)…, a osim 7 JLS-ova, svugdje su cijene više od 2.000 eura. U Lanišću je s blizu 1,5 tisuća eura po kvadratu cijena najniža.
U Karlovačkoj županiji najskuplje su nekretnine u Karlovcu (1.681 euro), Ogulinu i Rakovici nešto više od 1550 eura, Dugoj Resi nešto više od 1.300 eura… Četiri općine imaju cijenu po kvadratu manju od tisuću eura.
S cijenom po četvornom metru od 1.846 eura, Koprivnica ima najviše cijene u Koprivničko-križevačkoj županiji. Slijedi Đurđevac s 1.566 eura, Križevci s 1.252 eura po m2…, ali u dvije općine cijena je ispod tisuću eura, a u 10 nešto veća od tisuću.
U Krapinsko-zagorskoj županiji po cijenama nekretnina predvodi Krapina (1.749 eura), slijede Stubičke Toplice (1.658 eura), Zabok s gotovo 1.560 eura, a nešto ispod 1.500 eura slijede Hum na Sutli, Krapinske Toplice, Oroslavje… U svim gradovima i općinama cijena prelazi tisuću eura po kvadratu.
U Ličko-senjskoj županiji najskuplje su prosječne cijene kvadrata u Novalji (2.673 eura), slijedi Karlobag s cijenom po kvadratu od 2.148 eura i Senj s blizu 2.100 eura. Odnosno mjesta uz obalu, dok ona u zaleđu uključujući i Gospić imaju puno nižu cijenu, a Vrhovine i Donji Lapac ispod tisuću eura.
U Međimurskoj županiji najviše će se za nekretninu platiti u Čakovcu (1.614 eura), slijedi Šenkovec s cijenom nešto većom od 1.500 eura, Prelog i Strahoninec s cijenom nešto manjom od 1.400 eura po m2…
U Osijeku se je prosječna cijena četvornog metra popela na 1.604 eura. U većini gradova i općina u Osječko-baranjskoj županiji cijena je još ispod tisuću eura, a među najvećim cijenama su još kvadrati u Đakovu, blizu 1,3 tisuće eura te Antunovcu i Našicama s blizu 1,2 tisuće eura po m2…U 27 općina i jednom gradu cijena kvadrata je manja od tisuću eura.
Za kvadrat u Požegi treba dati 1.190 eura, a nešto manje u Pakracu i to su dva grada u Požeško-slavonskoj županiji s najvećom cijenom kvadrata. No u 4 JLS-a cijena je manja od tisuću eura.
U Primorsko-goranskoj županiji najveću cijenu kvadrata od 3.975 eura ima Opatija, Lovran 3.424, Krk 3.418, Omišalj 3.379 eura, Punat 3.172 eura, Mali Lošinj i Vrbnik blizu 3,1 tisuću eura po kvadratu, velik broj gradova i općina iznad dvije tisuće eura, porasle su i cijene u Gorskom kotaru…
Sisak ima prosječnu cijenu od 1.318 eura po kvadratu, Kutina 1.282 eura, kod većine cijena je nešto veća od 1.000 eura, a u pojedinim općinama Sisačko-moslavačke županije i ispod 800 eura.
Splitsko-dalmatinska županija je naravno također jedna od onih gdje pojedina mjesta uz obalu dosežu visoke cijene. Predvodi Split s 3.738 eura, Bol s 3.072 eura, Sutivan s 2.844 eura, Podstrana s 2.786 eura, Kaštela s 2.610 eura…
Kao još jedna obalna županija, Šibensko-kninska županija ima nešto manje cijene, a najveća je u Rogoznici (2.962 eura), Murteru (2.807 eura), Tisnom i Tribunju uz cijenu od 2.421 euro, a ispred Šibenika po cijenama su još Vodice i Primošten. No u devet JLS-ova cijena kvadrata je ispod tisuću eura.
Prema podacima Porezne uprave najveći broj transakcija lani je imala Varaždinska županija pa veća potražnja i povisuje cijene. Prosječna je prema izračunu Ekonomskog instituta najviša bila u Varaždinu (1.956 eura), a s nešto više od 1.430 eura po kvadratu slijede Ivanec i Gornji Kneginec, a blizu su po cijeni i nekretnine u Novom Marofu, Svetom Iliji, Sračinecu, Beretincu…
U Virovitičko-podravskoj županiji najskuplji kvadrat stana je u Virovitici (1.384 eura po m2), slijedi Orahovica s cijenom od 1.164 eura, Pitomača i Slatina s nešto više od 1.000 eura, dok je u svim ostalim JLS-ovima cijena ispod tisuću eura.
U Vukovarsko-srijemskoj županiji većina općina ima prosječnu cijenu ispod 1.000 eura. Najskuplji su kvadrati u Vinkovcima (1.328) i Vukovaru (1.232 eura).
S prosječnom cijenom od 2.854 eura Sukošan je najskuplji po cijeni četvornog metra u Zadarskoj županiji. U Zadru je kvadrat 2.676 eura, Ninu 2.656 eura, Starigradu i Kolanu 2.544 eura, Biogradu na Moru 2.529 eura…
I na kraju, u Zagrebačkoj županiji, gradovi s najvećom prosječnom cijenom su Samobor i Sveta Nedelja, s 2.186 eura odnosno 2.089 eura, slijedi Velika Gorica s 1.932 eura, pa Zaprešić s blizu 1.790 eura, Stupnik s nešto većom cijenom od 1,7 tisuća eura, Dugo Selo s blizu 1,6 tisuća eura po kvadratu.
Cijeli pregled izračunatih cijena kvadrata po gradovima i općinama dostupan je OVDJE (L. Kiseljak)
