U usporedbi s 2024. godinom ukupan broj kupoprodaja nekretnina u 2025. godini bilježi pad od 21,7 posto. U odnosu na 2024. godinu pad broja kupoprodaja stanova/apartmana zabilježen je u čak 17 županija, ali četiri su imale porast – Međimurska, Karlovačka, Krapinsko-zagorska i Koprivničko-križevačka županija. Bez obzira na pad prodaje, u 19 županija zabilježen je rast medijalnih cijena u odnosu na 2024., a najviše u Krapinsko-zagorskoj i Karlovačkoj županiji.
Nova analiza Ekonomskog instituta u Zagrebu pokazuje da je najčešća transakcija na tržištu nekretnina u Republici Hrvatskoj u 2025. godini bila najam – zabilježeno je 98.634 transakcija. Istovremeno, zabilježeno je 88.395 kupoprodaja te 62.634 transakcije koje se odnose na zakup. Najveće smanjenje vrijednosti prodanih nekretnina bilježe spremišta, gospodarske zgrade, poslovne zgrade, poljoprivredna zemljišta, poslovni prostori, građevinska zemljišta te stanovi, apartmani i obiteljske kuće.
Kad su u pitanju kupoprodaje, ostvareno je 88.395 transakcija što je pad od čak 21,7 posto u odnosu na godinu ranije. Usporedbe radi, i u 2024. godini ostvaren je međugodišnji pad, ali od 9,7 posto, dok je u 2023. godini zabilježen rast broja kupoprodaja od skromnih 0,2 posto. Kao i prethodne dvije godine i 2025. se najveći broj kupoprodaja odnosio na kupoprodaje poljoprivrednog zemljišta (22.569 odnosno 25,5 posto ukupnog broja kupoprodaja). Zatim slijede kupoprodaje stanova/apartmana, njih 20.293 (23 posto ukupnog broja kupoprodaja) te kupoprodaje građevinskog zemljišta kojih je zabilježeno 17.711 (20 posto ukupno ostvarenih kupoprodaja). Kupoprodaja obiteljskih kuća zabilježeno je 10.097, što je činilo 11,4 posto ukupnog broja ostvarenih kupoprodaja na tržištu nekretnina 2025. godine.
Ukupna vrijednost prodanih nekretnina u 2025. godini iznosila je 7.675,2 milijuna eura, što u odnosu na 2024. godinu predstavlja smanjenje od 16,8 posto. Prosječna vrijednost nekretnine kojom se trgovalo u 2025. godini iznosila je 86.828 eura, dok je godinu dana ranije iznosila 81.714 eura. Gledano u odnosu na ostvareni bruto domaći proizvod kupoprodajne transakcije nekretnina činile su 8,3 posto BDP-a 2025. godine, godinu prije 11 posto, a 2023. godine 12 posto.
S obzirom na vrstu nekretnine i vrijednost ugovora, najznačajniji udio u vrijednosti kupoprodaja na tržištu nekretnina u 2025. godini bilježe stanovi/apartmani na koje se odnosi 45 posto vrijednosti ugovorenih kupoprodaja, zatim slijede građevinska zemljišta s udjelom od 17,1 posto te obiteljske kuće s udjelom od 16,3 posto. Gledano po vrsti nekretnine, u odnosu na 2024. godinu povećanje vrijednosti 2025. godine zabilježeno je jedino kod skladišta (989,7 posto) i višestambenih zgrada (541 posto), dok sve ostale vrste nekretnina bilježe smanjenje vrijednosti ugovorenih kupoprodaja. Kupoprodaje stanova/apartmana u 2025. godini bilježe međugodišnji pad od 17,3 posto, obiteljskih kuća od 17,7 posto, građevinskih zemljišta od 22,3 posto, dok poljoprivredna zemljišta bilježe pad od 23,6 posto.
Ukupna vrijednost 20.293 kupoprodaje stanova/apartmana iznosila je 3,45 milijardi eura. U usporedbi s 2024. godinom ostvareno je 17,3 posto manje kupoprodaja, a vrijednost prodanih stanova/apartmana bilježi pad od 9,8 posto. Medijalna cijena stanova/apartmana po m2 u eurima u 2025. godini ostvarila je rast od 11,3 posto u odnosu na godinu ranije.
Županijska struktura kupoprodaja prema vrsti nekretnine u 2025. godini pokazuje da su kupoprodaje stanova/apartmana dominantne u svega dvije županije: Gradu Zagrebu i Istarskoj županiji. Kupoprodaje građevinskog zemljišta prevladavaju u pet obalnih županija, Splitsko-dalmatinskoj, Primorsko-goranskoj, Zadarskoj, Šibensko-kninskoj i Dubrovačko-neretvanskoj, te u jednoj kontinentalnoj županiji, u Zagrebačkoj. Na području tih šest županija ostvaruje se nešto manje od dvije trećine (62,7 posto) svih kupoprodaja građevinskog zemljišta u Hrvatskoj 2025. godine. Obiteljskim kućama najčešće se trgovalo u Osječko-baranjskoj županiji, dok se u preostalim županijama najveći dio kupoprodaja odnosio na poljoprivredno zemljište.
Promotri li se županijska distribucija kupoprodaja po vrsti nekretnine vidljivo je da se stanovima/apartmanima najviše trgovalo u Gradu Zagrebu koji bilježi 7.616 kupoprodaja, što je činilo 37,5 posto svih ostvarenih kupoprodaja stanova/apartmana hrvatskog tržišta nekretnina 2025. godine. Zatim slijede Primorsko-goranska županija s 2.422, Splitsko-dalmatinska s 1.569, Zadarska s 1.535, Istarska s 1.464 i Zagrebačka županija s 1.272 ostvarene kupoprodaje stanova/apartmana.
Broj kupoprodaja stanova/apartmana po županijama u 2025. godini
NAJVEĆI BROJ KUPOPRODAJA STANOVA/APARTMANA U 2025. (BEZ GRADA ZAGREBA)
U odnosu na 2024. godinu pad broja kupoprodaja stanova/apartmana zabilježen je u čak 17 županija. Porast su imale četiri županije – Međimurska, Karlovačka, Krapinsko-zagorska i Koprivničko-križevačka županija. Najmanji pad kupoprodaja imala je Primorsko-goranska županija, a najveći Šibensko-kninska, Bjelovarsko-bilogorska i Istarska županija.
STOPA PROMJENE PRODANIH STANOVA/APARTMANA U 2025. U ODNOSU NA 2024.
Grad Zagreb se izdvaja s 7.161 kupoprodajom, a iza njega se nalazi Rijeka s 1.136 kupoprodaja. Nešto manje od 1.000 kupoprodaja stanova/apartmana, 820, ostvaruje Split, Zadar bilježi 707 kupoprodaja, dok je Osijek na 670 kupoprodaja u 2025. godini. Svega 29 JLS-a bilježi od 100 do 450 kupoprodaja stanova/apartmana, od čega je 15 obalnih JLS-ova i 14 JLS-ova smještenih u kontinentalnom dijelu zemlje. U ovoj kategoriji JLS-ova predvodi Velika Gorica s 404 kupoprodaje, a nakon nje slijede Pula – Pola s 388 kupoprodaja, Zaprešić s 365 kupoprodaja te Karlovac s 260 kupoprodaja stanova/apartmana. Od 10 do 100 kupoprodaja stanova/apartmana zabilježeno je u 112 gradova i općina (20,1 posto ukupnog broja), pri čemu se s više od 80 kupoprodaja izdvajaju Opatija (98 kupoprodaja), Novi Vinodolski (96 kupoprodaja), Novigrad – Cittanova (94 kupoprodaje), Privlaka (89 kupoprodaja), Solin (87 kupoprodaja) i Sveta Nedjelja (80 kupoprodaja). Manje od 10 kupoprodaja stanova/apartmana ostvareno je u 162 (29,1 posto ukupnog broja), lokalne jedinice, od kojih se većina nalazi u županijama kontinentalnog dijela zemlje (98 JLS-ova). Za 248 JLS-ova nema podataka o kupoprodaji stanova/apartmana u 2025. godini.
Najviša medijalna cijena stana/apartmana zabilježena je u Splitsko-dalmatinskoj županiji od 3.333 eura po m2, zatim slijedi Grad Zagreb s medijalnom cijenom od 2.917 eura te Primorsko-goranska županija s cijenom od 2.824 eura po m2. Medijalne cijene stanova/apartmana iznad 2.000 eura po m2 zabilježene su i u Istarskoj (2.743 eura po m2 ), Zadarskoj (2.598 eura po m2), Dubrovačko-neretvanskoj (2.380 eura po m2), Šibensko-kninskoj (2.350 eura po m2 ), Ličko-senjskoj (2.219 eura po m2 ), Krapinsko-zagorskoj (2.164 eura po m2) i Zagrebačkoj županiji (2.083 eura po m2).
Medijalna cijena stana/apartmana po m2 u EUR po županijama u 2025. godini
Najviša medijalna cijena stana/apartmana po m2 2025. godine zabilježena je u Splitu, u visini od 4.068 eura. Zatim s medijalnom cijenom stanova/apartmana iznad 3.500 eura po m2 slijede Dubrovnik (3.921 euro), Opatija (3.830 eura), Lovran (3.615 eura), Malinska-Dubašnica (3.587 eura), Umag – Umago (3.552 eura) Punat (3.539 eura) i Baška (3.523 eura). Nakon njih slijede Primošten, Krk, Rovinj – Rovigno, Omišalj, Novigrad – Cittanova, Bol, Cres, Podstrana, Mali Lošinj, Rogoznica, Dobrinj i Župa dubrovačka koji postižu medijalne cijene stanova/apartmana iznad 3.000 eura po m2. Grad Zagreb se s medijalnom cijenom stana/apartmana po m2 od 2.917 eura smjestio u grupu od 26 JLS-ova u kojima se medijalna cijena stana/apartmana kreće u rasponu od 2.500 do 3.000 eura po m2. Grad Zagreb je jedini kontinentalni JLS ovog raspona, a preostalih 25 JLS-ova se nalazi na obali. Pritom su najviše medijalne cijene prodanih stanova/apartmana po m2 zabilježene u Omišu (2.962 eura), Pakoštanama (2.951 euro), Zadru (2.875 eura) i Crikvenici (2.863 eura), dok je najniža medijalna cijena prodanih stanova/apartmana zabilježena u općini Murter-Kornati, 2.512 eura po m2 i Slivnu, 2.521 euro po m2.
Rast medijalne cijene stanova/apartmana u 2025. godini zabilježen je u 19 županija. Pritom predvodi Krapinsko-zagorska županija s rastom od 51,7 posto, a nakon nje slijede Karlovačka županija s rastom od 31,5 posto, Bjelovarsko-bilogorska županija s rastom od 28,9 posto, Vukovarsko-srijemska županija s rastom od 23 posto i Šibensko-kninska s 21,2 posto. Usprkos snažnom rastu medijalne cijene stanova/apartmana zabilježenom u tih pet županija, razine ostvarenih medijalnih cijena stanova/apartmana u tim županijama bile su ispod nacionalnog medijana. Najveći jaz u odnosu na nacionalni medijan od 2.587 eura po m2 zabilježen je u Požeško-slavonskoj županiji gdje je medijalna cijena stana/apartmana od nacionalnog prosjeka niža za 57,8 posto, u Vukovarsko-srijemskoj za 53,3 posto, Sisačko-moslavačkoj za 52,1 posto, a u Virovitičko-podravskoj županiji za 46,2 posto.
Najniži rast medijalne cijene stanova/apartmana zabilježen je u Koprivničko-križevačkoj (7,3 posto), Virovitičko-podravskoj županiji (16,3 posto) i Gradu Zagrebu (8,7 posto). S druge strane, pad medijalne cijene u 2025. godini zabilježen je u Dubrovačko-neretvanskoj (-7,8 posto) i Varaždinskoj županiji (-0,6 posto).
PROMJENA MEDIJALNE CIJENE PO m2 STANA/APARTMANA U 2025. U ODNOSU NA 2024.
Najviša medijalna cijena stana/apartmana u 2025. godini zabilježena je u Splitu od 4.067 eura po m2, zatim Dubrovniku, od 3.921 eura po m2 te Gradu Zagrebu od 2.917 eura po m2. S medijalnim cijenama stanova/apartmana iznad 2.500 eura po m2 ističu se još Zadar (2.874 eura po m2), Rijeka (2.808 eura po m2 ) i Kaštela (2.553 eura po m2). U osam velikih gradova, Puli – Pola, Šibeniku, Samoboru, Velikoj Gorici, Krapini, Pazinu, Varaždinu, i Koprivnici, medijalna se cijena stanova/apartmana kretala između 2.000 i 2.500 eura po m2. Medijalna cijena stanova/apartmana u 2025. u rasponu od 1.500 do 2.000 eura po m2 zabilježena je u pet velikih gradova, i to u Karlovcu, Čakovcu, Osijeku, Bjelovaru, i Virovitici. Ostalih 6 velikih gradova nalaze se u rasponu od 1.488 eura po m2 u Slavonskom Brodu, do najniže medijalne cijene u velikim gradovima ostvarene u Vukovaru, 1.011 eura po m2.
Promotri li se međugodišnje kretanje broja kupoprodaja obiteljskih kuća u 2025. godini, vidljivo je da većina županija, njih 17, bilježi pad, a najveći je bio u Splitsko-dalmatinskoj županiji, od 50,5 posto, iza koje slijede Požeško-slavonska županija s padom broja kupoprodaja obiteljskih kuća od 48,6 posto i Šibensko-kninska županija s padom od 41,4 posto. Najmanji međugodišnji pad broja kupoprodaja obiteljskih kuća u 2025. godini zabilježen je u Primorsko-goranskoj županiji, u visini od 5,7 posto, te nakon nje u Međimurskoj županiji, od 5,8 posto. Među županijama s padom prodaje obiteljskih kuća nalazi se i Grad Zagreb u kojem je 2025. godine prodano 17,8 posto kuća manje nego godinu dana ranije. S druge strane, u odnosu na 2024. rast prodaje obiteljskih kuća u 2025. godini zabilježen je u Virovitičko-podravskoj županiji, i to u visini od 114,3 posto, te u Karlovačkoj (70,7 posto), Varaždinskoj (17,8 posto) i Vukovarsko-srijemskoj županiji (8,3 posto).
Najviše medijalne cijene obiteljskih kuća zabilježene su u šest obalnih županija i u Gradu Zagrebu. Na prvom se mjestu s medijalnom cijenom obiteljske kuće od 987 eura po m2 nalazi Šibensko-kninska županija iza koje slijedi Splitsko-dalmatinska županija s cijenom od 839 eura po m2 te Primorsko-goranska županija s cijenom od 748 eura po m2. Medijalne cijene obiteljskih kuća u Gradu Zagrebu, Zadarskoj, Istarskoj županiji i Dubrovačko-neretvanskoj kretale su se između 481 i 619 eura po m2. U ostalim županijama, koje su gotove sve kontinentalne, medijalna cijena obiteljskih kuća najviša je bila u Osječko-baranjskoj županiji od 176 eura po m2, nakon nje slijedi Ličko-senjska sa 156 eura po m2 i Krapinsko-zagorska sa 140 eura po m2. U preostalih 11 županija medijalna cijena se kretala od 98 eura po m2 u Vukovarsko-srijemskoj županiji, do 5 eura po m2 u Virovitičko-podravskoj županiji.
Po broju kupoprodaja građevinskog zemljišta predvodi Primorsko-goranska županija s 3.006 kupoprodaja. Nakon nje slijede Zadarska županija s 2.715 kupoprodaja, Splitsko-dalmatinska županija s 1.966, Zagrebačka županija s 1.707 kupoprodaja i Istarska županija s 1.304 kupoprodaje građevinskog zemljišta.
BROJ KUPOPRODAJA GRAĐEVINSKOG ZEMLJIŠTA U 2025.
Istovremeno, poljoprivrednim se zemljištem najviše trgovalo u Koprivničko-križevačkoj (4.062 kupoprodaje), Zagrebačkoj (1.603 kupoprodaje), Bjelovarsko-bilogorskoj (1.587 kupoprodaja) i Međimurskoj županiji, koja bilježi 1.473 kupoprodaje.
Kako navode autori, razlike između JLS-ova s obzirom na vrstu nekretnine kojom se najčešće trguje ujedno odražavaju i razlike u stupnju razvijenosti i strukturi gospodarstva određenog prostora. Kupoprodaje stanova/apartmana učestalije su u urbanim središtima odnosno velikim gradovima poput Zagreba, Rijeke, Splita, Zadra, Osijeka, Velike Gorice, Pule – Pola, Zaprešića, Karlovca, Varaždina, Čakovca, Vinkovaca i Dubrovnika. U ovu skupinu pored velikih gradova, ulaze i njihova susjedna područja poput općine Viškovo u blizini Rijeke te grada Dugo Selo u blizini Zagreba. Riječ je o lokalnim jedinicama koje obilježavaju prednost blizine većeg grada i povoljnije cijene nekretnina.
Kupoprodaje građevinskog zemljišta prevladavaju u 137 JLS-ova, među kojima se nalaze i tri velika grada: Kaštela, Samobor i Šibenik. Od preostalih 137 JLS-ova u kojima se najčešće trguje građevinskim zemljištem čak je njih 123 smješteno u priobalnom pojasu izvan većih gradskih naselja, na otocima te u dijelu zaleđa Istre i srednje Dalmacije, dok se svega 18 njih nalazi u kontinentalnom dijelu zemlje.
Obiteljskim kućama se najčešće trgovalo u 31 JLS-u kontinentalnog dijela zemlje. Kupoprodaje šumskog zemljišta dominiraju u svega dvije općine: Zagorskim Selima u Krapinsko-zagorskoj i Majuru u Sisačko-moslavačkoj županiji. U ostatku Hrvatske prevladavaju kupoprodaje poljoprivrednog zemljišta.
Zanimljiv je podatak da se poljoprivrednim zemljištem u 2025. godini najčešće trgovalo i šest velikih gradova, i to u Bjelovaru, Sisku, Virovitici, Požegi, Gospiću i Krapini.
Uzmu li se u obzir sve nekretnine, Grad Zagreb se izdvaja s 13.126 kupoprodajnih transakcija. Zatim s više od 1.000 kupoprodaja slijede urbana središta poput Zadra s 1.659 kupoprodaja, Rijeke s 1.610, Osijeka s 1.322 i Splita s 1.210 kupoprodaja. Na spomenutih pet velikih gradova odnosi se petina (21,4 posto) svih kupoprodaja nekretnina ostvarenih 2025. godine. Više od 500 kupoprodaja ostvareno je u još 19 gradova, i to u Križevcima, Crikvenici, Velikoj Gorici, Bjelovaru, Karlovcu, Šibeniku, Samoboru, Zaprešiću, Svetom Ivanu Zelini, Čakovcu, Sisku, Puli – Pola, Kaštelima, Poreču – Parenzo, Koprivnici, Vinkovcima, Umagu – Umago, Virovitici i Đakovu.
Što se tiče najma, u većini županija, njih 18, u 2025. godini prevladavaju ugovori o najmu stana/apartmana. Iznimka su Međimurska i Vukovarsko-srijemska županija u kojima prevladava najam obiteljskih kuća. Najveći broj ugovora o najmu stana/apartmana ostvaren je u Gradu Zagrebu, njih 3.341. Zatim slijede Splitsko-dalmatinska s 1.726 ugovora te Istarska županija s 1.047 evidentiranih ugovora o najmu stana/apartmana.
NAJVEĆI BROJ UGOVORA O NAJMU STANA/APARTMANA (BEZ GRADA ZAGREBA)
Promotre li se medijalne mjesečne cijene najma stana/apartmana u eurima po m2, vidljivo je kako se najviša medijalna cijena najma stana/apartmana postiže u Gradu Zagrebu, od 12,8 eura po m2, zatim u Dubrovačko-neretvanskoj županiji, u visini od 12,2 eura po m2, te u Splitsko-dalmatinskoj županiji od 12,1 euro po m2. Porast medijalne mjesečne cijene najma stana/apartmana u odnosu na 2024. godinu 2025. je godine zabilježen u svih 18 županija u kojima prevladava najam ove vrste nekretnine. Pritom je najveći međugodišnji rast medijalne cijene najma stana/apartmana zabilježen u Dubrovačko-neretvanskoj županiji (37,1 posto), te nakon nje u Bjelovarsko-bilogorskoj (33,3 posto), Krapinsko-zagorskoj (24,5 posto) i Zadarskoj županiji (18,8 posto). Najviša prosječna cijena najma stana/apartmana izražena kao jednostavna aritmetička sredina 2025. godini postignuta je u Gradu Zagrebu, u visini od 13,3 eura po m2, dok je najniža zabilježena u Bjelovarsko-bilogorskoj županiju, u visini od 5 eura po m2. (Lidija Kiseljak)
